敷金とは、借主が賃料を滞納したり、不注意で借家を毀損させた場合の損害賠償を担保する目的で、貸主が借主に預けられる金銭のことです。ですから、借主が契約に従い通常使用していれば、貸主は賃貸借契約終了時に借主に全額返還する必要があります。
この敷金の返還に対して、「敷金の一部しか返還されない」とか「敷金以上のリフォーム費用を請求された」など、敷金返還トラブルが生じます。
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敷金トラブルの主な原因は、貸主と借主の間に「原状回復｣に対する考えの違いがあります。借主側はきれいな状態で貸したのだから、入居時の状態に戻して欲しいと主張しますし、借主側は普通に暮らしていれば自然に汚れるし、建物が老朽化するのは当然のことだと主張します。
通常、賃貸借契約を締結する際に借り手に対して｢原状回復義務｣を課す特約を設けますが、貸主は上記の考え方に基き敷金を清算しようとします。
しかし、原状回復とは「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」とされています。
つまり、通常の使用の範囲内において発生する自然損耗は現状回復義務には含まれず、貸主が修繕することになります。部屋が汚れたり、老朽化するのは当たり前のことだから、借主の責任ではないということです。
敷金に関するトラブルは年々増加傾向にあり、国土交通省と財団法人不動産適正取引委員会はそういった状況を受けて、1998年3月に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表しました。このガイドラインでは、住居の各部位ごとに経年変化や通常損耗をふまえて、原状回復義務負担が借主にあるのか、貸主にあるのかを定めています。
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契約時には契約書を隅々まで確認し、不利な特約を見逃さないこと契約時には、不動産屋から重要事項の説明があります。これは契約を締結する前に物件の設備や条件を細かく説明し、貸主に確認するものです。
実際には契約書に判を押す直前に行われることが多く、検討する時間がないのが現実です。
しかし、しっかり理解しないまま契約書に判を押してしまうと、退去時に契約書を盾に敷金が返還されない事態となりかねません、ですから、契約する際には契約書を隅から隅まで読み込み、納得できる内容であるかを確認しましょう。
また、たいていの場合、賃貸借契約書には特約として「原状回復費用」の範囲が設けられています。例えば、「退去時の原状回復は、損耗のいかんを問わず、賃借人の負担とする」といった賃借人に不利な特約が設けられていたと場合には、次の特別な場合を除いて無効となります。
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的、合理的理由が存
在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負
うことについて認識していること。
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。
よって、このような特約がある場合は、契約書の内容をしっかり確認しておく必要があります。
入居時に｢チェックリスト」を作成し、貸主・借主双方で確認をする。新築物件ならともかく、中古物件の場合には、そこにあった傷が最初からあったのか、自分がつけたのかで退去時にもめることがあります。そこで、玄関・廊下・台所・浴室・リビングなど、それぞれの部位ごとに損耗の有無を調べ、不動産屋の担当者や大家さんに立ち会ってもらい、確認してもらいましょう。確認が終わったら、貸主・借主双方が「チェックリスト」に署名・捺印をします。また、証拠として日付入り写真を撮影しておきましょう。
退去時には、この「チェックリスト」を基に部屋の状況を確認していきます。
必要があれば、写真を撮り、入居時の写真と見比べましょう。確認し終わったら、最後に「チェックリスト」に署名・捺印をします。
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通常の使用による損耗（通常損耗）や建物や設備等の自然的劣化・損耗（経年劣化）については借主に原状回復の義務はなく、貸主が負担しなければなりません。
つまり、通常の使用で壁が変色したり畳がすり減ったりした場合には、借主に原状回復義務はなく、故意・過失により畳にタバコを落として焦がしたりした場合には原状回復義務が生じます。
よって、ほとんどのケースでは借主に原状回復の義務はなく、貸主が一方的に敷金を返還せずに泣き寝入りしているケースが多いのです。
負担する必要のないものを負担する必要はありません。泣き寝入りすることなく、敷金の返還を請求しましょう！
まずは、内容証明郵便で敷金の返還を請求しましょう。もし、内容証明郵便を送っても敷金返還交渉がまとまらなければ、次は法的手段として民事調停もしくは小額訴訟を起こしましょう。
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