相続対策には、遺産分割対策、節税対策、納税資金対策と3つの対策があります。
遺産分割対策については、ご家族のこと考えた遺言書を残すことにより、相続発生後の不要な争いを防ぐことができます。
あとの2つについては、相続税対策となりますが、もし、あなたに相続税が発生するほどの資産があるならば、早めに何らかの対策を打っておくことが必要になってきます。
相続税は現金一括納付が原則です。相続財産の大部分が不動産である場合には、相続税の納税資金として、その不動産を売却しないといけないことになるかもしれません。このようなことにならないよう、遊休地の有効活用や小規模宅地等の特例の活用をすることで、財産の評価を下げ、節税効果が生まれます。
相続税対策は、早く始めるほど良いとされていますが、将来のいつ起こるか分からない「相続」を相手にしますので、多かれ少なかれリスクが伴います。過剰に対策し過ぎると、あてが外れた場合のダメージも大きくなりますので、税理士さんやファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しながら行うようにしましょう。
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地主の相続税対策としては、空地を他人に貸したり、賃貸アパートや賃貸マンションなどを建築する方法があります。
空地に貸家を建築することで、次のようなメリットがあります。
①土地の評価を下げることができる
空地は自用地として評価が高いのですが、他人に土地を貸したりアパートなど建てることで、貸地や貸家建付地となり評価が下がります。貸地や貸家建付地には、借地権や借家権が付いていますので、その分評価を下げることができるのです。
②貸家建築により相続財産を減少させることができる
アパートなどの建築費として現金を支出すれば、それだけ相続財産を減少させることができます。銀行などから借り入れした場合にも、債務は相続財産から控除できますので同じことです。
一方、家屋という財産が増えますが、家屋の新築時の評価額は建築費の7～8割程度ですし、さらに貸家の場合はその7割ほどで評価されます。よって、建築費とその差額分だけ相続財産を減少させることができるのです。
③小規模宅地等の特例を適用できる
アパートなどの敷地は、不動産貸付業の事業用宅地として、200㎡まで50％引きで評価することができます。さらに、その1室を居住用にした場合には、80％減で評価することができます。
④地代や家賃収入を得ることができる
地代や家賃収入を得ることができ、相続財産は増えることになりますが、生命保険の保険料にしたり、納税資金として子に贈与するなどして、相続税対策に充てることができます。
ただし、アパート経営の場合にはリスクも伴います。
借入により建築した場合には、返済計画に注意を払わなければいけませんし、採算性や老朽化に伴う空室や修繕費の増加等の問題にも気を付けなければなりません。
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小規模宅地等の評価減の特例とは、被相続人の居住用または事業用であった宅地等を相続した場合に、一定の要件の下にその宅地の評価を減額することのできる制度です。
摘要要件
次の要件を満たした場合、少なくとも200㎡の部分について50％の評価減をすることができます（50％の評価となる）。
 被相続人自身の居住用または事業用であったこと 被相続人と同一生計の親族の居住用または事業用であったこと 上記の目的の建物または構築物の敷地であること 申告期限までに分割が終了していること。ただし、申告期限から3年以内に分割が確定した場合には、相続税の再計算をすることができる 相続税の申告書を提出する |
特定居住用宅地等
居住用宅地等で上記の適用要件のほかに、次の要件を満たした場合には、240㎡まで80％の評価減を受けることができます（20％の評価となる）。
| 取得者 | 所有要件 | 居住要件 | その他要件など |
| 配偶者 | ― | ― | 配偶者は取得するだけで適用可能 |
| 同居親族 | 申告期限まで所有 | 申告期限まで居住 | 申告期限までに売却や賃貸したな場合は適用なし |
| 別居親族 （生計別） |
申告期限まで所有 | ― | 配偶者、同居親族がいない、かつ過去3年以内に自己または配偶者の持ち家がない場合に限る |
| 同一生計親族 | 申告期限まで所有 | 申告期限まで居住 | 申告期限までに売却や賃貸した場合は適用なし |
特定事業用宅地等
事業用宅地等については、上記の適用要件のほかに、次の要件を満たすことで、400㎡まで80％の評価減を受けることができます（20％評価になります）。
| 事業主区分 | 取得者 | 所有要件 | 事業継続要件 |
| 被相続人 | 事業の親族 後継者 |
申告期限まで所有 （売却不可） |
申告期限まで事業を引継ぎ、事業を継続すること |
| 被相続人と同一生計の親族 | その同一生計の親族 | 申告期限まで所有 （売却不可） |
申告期限まで事業を継続すること |
このように、小規模宅地の評価減の特例を活用すると、要件を満たせば、居住用や事業用の宅地の評価額が最大で80％まで減額（ただし限度面積まで）することができます。
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